今回のご相談は、借地上にある自分の建物は、地主の承諾がない限り売ってはいけないのか、という内容です。これに対する回答としては、「地主の納得は必須ではない」ということになります。

具体的には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得れば、譲渡可能です。

今回のご相談のように、例え地面は借りていたとしても、その上に自分のお金を払って建物を建てたのに、それを自由に売ることは出来ないというのは絶対に納得いかないというのも無理もないことです。

そもそも、借地権は「貸したらもう返ってこないと覚悟せよ」といわれるほど極めて強い権利です。現に、一回借りてしまえば、必要さえあればずっと借り続けることができてしまいます。所有権に近いほど、極めて財産的価値の高い権利なのです。したがって、借地権付きで建物を譲渡しようとすれば、それを買いたいという人は、世の中にたくさんいるのです。

ですから、今回のご相談で、実際に建物を売買すれば、東京都足立区の土地である以上、土地価格の何割か(場合によりますが、例えば、７割とか)で売れるわけです。

その場合、１０００万円以上になることもあるわけですから、諦めて取り壊す場合(取り壊しにも、３００万程度かかります)とは年収何年分になるほどの大きな差が出るわけです。したがって、借主としては、絶対に諦めない方が得策です。

そこまで価値の高い権利ですから、率直に借地権自体にも価値を認めるべきといえます。それにもかかわらず、地主が任意に承諾しない限り絶対に譲渡できないというのでは、結局建物も壊さざるを得ないことになりかねず、社会的にも不経済・不合理です。そこで、借地借家法は、裁判所が地主に代わる承諾を与える手続を創設しています。

その手続のなかで、地主に承諾料をいくら払うか等が決定されます。承諾料については、借地権価格の数％とされることが多いといえます。承諾料があまりにも高くて、建物を売ってもほとんど利益が出ないということは、普通の価格で建物を売買していれば、通常ないでしょう。

注意しなければならないのは、どんな人にでも借地権付き建物を売却できるわけではないということです。例えば、素性のよくわからない暴力団のような人に売ろうとしても、裁判所は許可しないでしょう。あくまでも、しっかりと地代を払えるような方である必要があります。

地主がどうしても第三者に売却したくないような場合、地主は借地上の建物を自分が買い取りたいという意思表示をすることが出来ます。自分が買い取りたいという地主の意思表示は、地主の権利でもありますから、この場合は地主が優先されます。

つまり、第三者ではなく、地主に売るということになります。この場合でも、地主が買ってくれるわけですから、壊して出ていくのとでは大違いの利益が出ることになります。

ただ、買取を希望していた第三者との調整は必要になります。当事務所では、第三者に対しても、手続を説明し、地主が買い取る場合には売ることは出来ない旨をしっかりと理解していただき、トラブルを未然に回避致します。

現実的には、地主に手続の内容を説明し、結局のところ買い取らざるを得ないことを説明し、任意に買取をしてもらえないかを交渉致します。

地主の考え方にもよりますが、面倒な手続に巻き込まれたくないと考えるのが普通ですので、

弁護士が介入して手続の説明を丁寧にすれば、買取に応じてくれるケースも多いです。

あるいは、そこを管理している不動産会社が買い取ってくれるケースも多いので、当事務所では多方面からご相談者様の利益実現に配慮致します。

借地権トラブルについては、あまり世間的にも陽が当たらない法律問題といえます。ところが、せっかくの自身の財産をうまく処理できない方も多く、何千万円も損をしてしまう可能性のある分野です。当事務所では、専門的な知見を持ち、出来るだけ交渉等で終わらせる方針を基本とし、この問題に積極的に取り組んでいきます。

この場合も、地主の承諾がなくとも裁判所の許可を得て売却することは可能です。

しかし、八潮市のＡさんの場合、借りたいという人がいることに注目すべきです。

結論として、地主の許可なく建物を友人に貸すことが可能です。借地上の建物の賃貸は民法でいう土地の転貸(又貸し)にはあたらないので、地主の承諾は不要なのです(大判昭和８年１２月１１日という古い判例もあります)。

ただし、地主との関係が崩れてしまうと、様々な事実上の苦労が生じる虞があります。状況が変化しても、土地の買い取りは絶対にしてくれないといわれてしまう可能性もあります。

そこで、当事務所では地主および仲介不動産やとの交渉および賃貸借契約書の作成等を行う、場合によっては地主に土地建物(土地は地主のものですが)買い取り(いわゆる底地買い取り)をしてもらえるよう交渉致します。

買い取り交渉については、専門的ノウハウが相当必要な分野です。借地の扱いについて何が正解か何が得かも含め、当事務所にご相談ください。